Глава XIV. Заключительные положения
Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона
1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального
опубликования.
2. Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие
настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого имущества
(ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному
закону.
Впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных
законов и иных правовых актов Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3
Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и иные правовые
акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему
Федеральному закону.
3. Правила настоящего Федерального закона применяются к отношениям, возникающим
в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие.
По отношениям, возникшим до введения в действие настоящего Федерального
закона, настоящий Федеральный закон применяется к тем правам и обязанностям,
которые возникнут после введения его в действие.
4. Предложить Президенту Российской Федерации привести изданные им правовые
акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.
5. Поручить Правительству Российской Федерации:
привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным
законом;
принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального
закона.
Комментарий к статье 79
С 22 июля 1998 г. за время действия Закона из правовых актов, обеспечивающих
его реализацию, были изданы Методические рекомендации по применению профессиональными
участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
утвержденные Распоряжением ФКЦБ России от 26 февраля 1999 г. N 195-р.
С целью приведения в соответствие с Законом "Об ипотеке" Указом Президента
от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых
актов Президента Российской Федерации" признан утратившим силу Указ Президента
РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного
кредитования".
Принят и введен в действие с 1 мая 1999 г. Кодекс торгового мореплавания
Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ, который содержит гл. XXII
"Морской залог на судно. Ипотека судна или строящегося судна", включающую
ст.367 - 387. Морские суда п.1 ст.130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу.
Однако в Законе "О залоге" не содержится нормы о применении общих правил об
ипотеке (залоге недвижимости) к объектам недвижимости, в отношении которых
приняты специальные законы и в них есть нормы, регулирующие ипотеку. Помимо
этого, в Законе "Об ипотеке" вопрос о соотношении между федеральными законами,
регулирующими сходные отношения или касающимися их, также оставлен открытым.
Приложение
Информационно-аналитические материалы и правовые нормы
(извлечения), содержащиеся в законах и иных нормативных
правовых актах и регламентирующие ипотечные отношения
1. О состоянии правового регулирования отношений при ипотеке (залоге
недвижимости) в Российской Федерации
1.1. Федеральные законы как источники залогового права
1.2. Законодательство субъектов Российской Федерации как источник
залогового права
2. Создание и совершенствование законодательной базы по формированию
ипотечного рынка
2.1. Начало формирования рынка недвижимости и ликвидация монополии
государства в жилищном строительстве (1990 - 1994 гг. - I этап)
2.2. Формирование рынка недвижимости и жилищного кредитования (1995
- 1997 гг. - II этап)
2.3. Начало формирования ипотечного рынка (1998 г. - по настоящее
время - III этап)
3. Хронология российской ипотеки
4. Необходимые изменения правового обеспечения для развития ипотечных
отношений
5. Ипотека и система государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
5.1. Пути решения проблем при регистрации имущественного комплекса
5.2. Порядок регистрации договора об ипотеке
5.2.1. Перечень документов, представляемых для государственной
регистрации договора об ипотеке
5.2.2. Порядок регистрационных действий
5.3. Плата за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
6. Квалификационные характеристики оценщика, агента по продаже
недвижимости и аукциониста
1. О состоянии правового регулирования отношений при ипотеке
(залоге недвижимости) в Российской Федерации
На протяжении последних трех лет внимание к ипотеке, начиная с органов
власти и кончая гражданами, динамично возрастает. Это положительное явление
связано прежде всего с тем, что ранее использовавшиеся механизмы проведения
жилищной политики в стране оказались неэффективными в новой экономической
ситуации. Важно понимать, что первопричина здесь не столько в ухудшении состояния
государственного бюджета, сколько в изменении роли и места всех без исключения
институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Следует еще раз подчеркнуть:
сейчас в России сложилась кардинально новая социально-экономическая система,
принципиально отличающаяся от существовавшего строя и уклада экономики. Потому
ранее действовавший порядок по решению застарелой жилищной проблемы, в том
числе и программными подходами, не может быть автоматически перенесен на коренным
образом изменившуюся действительность, поскольку по отношению к ней необходимо
принимать меры, только адекватные реальной ситуации и способные придать нужное
направление ее развитию.
1.1. Федеральные законы как источники залогового права
В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения
обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем)
и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное
имущество выступает обеспечением долга, и за счет его кредитор может удовлетворить
свои требования в случае неисполнения обязательств.
Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских
кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся
порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников
залогового права, которая сводится к следующему.
1. Гражданский кодекс РФ содержит в части первой гл.23, посвященную способам
обеспечения исполнения обязательств, в § 3 которой имеются специальные нормы
о залоге. В результате ГК РФ, с точки зрения его юридической силы и объема,
стал наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако
нормы о залоге в ГК РФ покрывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми
отношениями во всем их многообразии и сложности, поэтому следует признать,
что полностью "перекрыть" Закон о залоге правилами Кодекса не удалось.
Регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличатся от его регламентации
в Законе о залоге. В числе основных можно выделить четыре обстоятельства,
которые чрезвычайно важны для верного понимания сущности залога в связи со
статусом ГК РФ.
Первое. Правила о договоре о залоге находятся в общей системе норм ГК
РФ и подчиняются его общим правилам о договорах (главы: 27 "Понятие и условия
договора"; 28 "Заключение договора"; 29 "Изменение и расторжение договора"),
об обязательствах (главы: 21 "Понятие и стороны обязательства"; 22 "Исполнение
обязательств"; 24 "Перемена лиц в обязательстве"; 25 "Ответственность за нарушение
обязательств"; 26 "Прекращение обязательств") и о сделках (гл.9 "Сделки"),
если специальными правилами о договоре залога не установлено иное. Это означает,
что к договору залога применяются указанные общие правила. Точно так же, как
и для всяких гражданских правоотношений, для отношений по залогу находят применение
и другие правила ГК РФ - о юридических лицах (гл.4), представительстве и доверенности
(гл.10), исковой давности (гл.12), о правах собственности и других вещных
правах (раздел II) и др.
Второе. Некоторые нормы, упоминающие о залоге и прямо его регулирующие,
находятся не в § 3 "Залог" гл.23 ГК РФ, а в других главах и разделах Кодекса.
В частности, правила об очередности удовлетворения требований, обеспеченных
залогом, содержатся в п.3 ст.25 "Несостоятельность (банкротство) индивидуального
предпринимателя" и п.1 ст.64 "Удовлетворение требование кредиторов". В других
главах ГК РФ есть ряд правил о том, в каких случаях для залога требуется согласие
или разрешение других лиц (п.2 ст.37 "Распоряжение имуществом подопечного";
ст.253 "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной
собственности"; п.2 ст.295 "Права собственника в отношении имущества, находящегося
в хозяйственном ведении"; п.2 ст.615 "Пользование арендованным имуществом";
п.2 ст.631 "Пользование арендованным имуществом" и др.).
Третье. В ГК РФ по-иному, чем прежде, решены основополагающие вопросы
правового режима недвижимости, которая выступает предметом ипотеки (залога
недвижимости). Прежде всего, расширено само понятие недвижимого имущества
за счет отнесения к нему, в соответствии с п.1 ст.130 подлежащих государственной
регистрации, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических
объектов. Мало того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество. И что особенно важно, ГК РФ ввел правой режим государственной регистрации
недвижимости (ст.131).
Четвертое. Включение в ГК РФ новелл, относящихся к ипотеке (залогу недвижимости):
а) подверглось изменению само понятие ипотеки по сравнению с имевшимся
в Законе о залоге. По нему (ст.42) ипотекой признавался залог предприятия,
строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного
с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования
им. По ГК РФ (п.2 ст.334) при ипотеке возможен залог земельных участков, предприятий,
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, т.е. по существу,
любое недвижимое имущество;
б) в ГК РФ ипотека рассматривается как один из видов залога, но, учитывая
ее значимость и сложность, в п.2 ст.334 Кодекса предопределено, что ее регулирование
должно производиться на основе специального федерального закона;
в) в ГК РФ необычным для него образом, принимая во внимание его статус
в гражданском праве, решен вопрос о юридической силе норм об ипотеке, установленных
специальным законом о ней. Если по общему правилу п.2 ст.3 "нормы гражданского
права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу", то
специальные правила об ипотеке, как имеющиеся в ГК РФ, так и те, что будут
установлены указанным федеральным законом, имеют приоритет перед "общими правилами
о залоге", содержащимися в ГК РФ (п.2 ст.334);
г) в ГК РФ включен ряд специальных правил относительно ипотеки (п.2 и
3 ст.339 "Договор о залоге, его форма и регистрация", п.2 - 5 ст.340 "Имущество,
на которое распространяются права залогодержателя", п.1 ст.349 "Порядок обращения
взыскания на заложенное имущество", ст.355 "Последствия принудительного изъятия
заложенного имущества"), которых не было в гл.II "Залог предприятия, строения,
здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)"
Закона о залоге.
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге". С момента вступления
в силу этот Закон занял место основного источника российского залогового права.
Это обстоятельство специально было подчеркнуто в самом тексте Закона в виде
указания в ст.2, которая устанавливала: "Настоящим Законом определяются основные
положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом,
регулируются иными актами законодательства Российской Федерации".
Закон о залоге является действующим законом. Однако содержащиеся в нем
правила "применяются постольку, поскольку они не противоречат" ГК РФ и Закону
"Об ипотеке" (п.2 ст.79). Поэтому на сегодняшний день правовое поле о залоговых
отношениях, впервые масштабно созданное Законом о залоге, оказалось настолько
"прореженным" головным актом гражданского права комментируемым законом, что
из его 60 статей действует около десяти. Оттого на практике не всегда просто
установить, противоречит ли конкретное положение данного Закона прежде всего
нормам ГК РФ. Однако в отношении ряда его правил можно с достаточной определенностью
сказать, что они пока сохраняют силу, и к ним, в частности, относятся:
1) ч.2 ст.5 - о возможности осуществить залог товара путем передачи залогодержателю
товарораспределительного документа на этот товар (коносамента, складского
свидетельства и т.п.);
2) п.5 и 6 ст.10, содержащие специальные коллизионные нормы о договоре
залога, т.е. нормы, определяющие, праву какого государства подчиняется этот
договор, когда в нем присутствует какой-либо "заграничный субъект" (договор
заключен за границей, одна из его сторон - иностранец, закладываемое имущество
находится в другом государстве и т.п.);
3) ст.17, в которой говорится об обязанности залогодержателя выдать залогодателю
документ, подтверждающий полное или частичное погашение долга;
4) ст.25 о сохранении залога в первоначально установленном объеме до
полного исполнения обеспеченного им обязательства;
5) п.2 ст.38, предусматривающий обязанность залогодателя производить
капитальный и текущий ремонт заложенного имущества;
6) ст.44, содержащая ряд важных положений об ипотеке предприятия;
7) ст.47, определяющая существенные условия договора о залоге товаров
в обороте и переработке (по терминологии ГК РФ - о залоге товаров в обороте);
8) п.2 ст.49, в котором предусматривается возможность так называемого
твердого залога;
9) раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58).
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимоcти)". Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога
недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан
Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г., и он
был принят в первом чтении в июле 1995 г. После этого его подвергли существенной
доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено несколько сот поправок),
в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания
летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус
полноправного федерального закона.
Несмотря на то что нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только
в Законе "Об ипотеке", но и в ГК РФ, все же основной массив норм, регулирующих
ипотеку, содержится в комментируемом Законе.
4. Также к источникам залогового права относят другие федеральные законы,
в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений.
Например, наиболее значимо это реализовано в Кодексе торгового мореплавания
Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ. В его составе имеется глава
XXII "Морской залог на судно. Ипотека судна или строящегося судна", включающая
ст.367 - 387. Наряду с указанными нормами в тексте данного Кодекса также имеются
отдельные статьи, содержащие правила залога (ипотеки) судна. Кроме того, значительное
количество норм в связи с залогом (ипотекой) включено в положения достаточно
большого количества статей, входящих в общую систему правил Кодекса торгового
мореплавания РФ.
5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно
законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства
РФ, законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты достаточно многочисленных
исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.
1.2. Законодательство субъектов Российской Федерации
как источник залогового права
Надо иметь в виду, что Закон "Об ипотеке" - это закон, принятый по предмету
совместного введения Российской Федерации и субъектов РФ (ст.72 Конституции
РФ). Он содержит основные нормы, регулирующие отношения в специфической форме
залога, именуемого ипотекой, где предметом обеспечения обязательств выступает
недвижимое имущество.
Законодательная реализация совместной компетенции по регулированию ипотечных
отношений, в силу того что ни один субъект Федерации первым не принял закон
по вопросам ипотеки и тем самым не опередил федерацию, в данном случае облегчается.
В настоящее время субъекты Федерации уже приступили к законодательной
реализации указанной совместной компетенции. При этом используются различные
способы, что наглядно видно из названий законодательных актов, принятие которых
представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее
целесообразным. Вступил в силу Закон города Москвы от 31 марта 1999 г. N 11
"Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного
жилищного кредитования в городе Москве". В Республике Башкортостан принят
проект закона "Об ипотеке".
На обеспечение рационального использования и охраны земель, воспроизводства
и повышения плодородия почв, сохранения и создания благоприятной для жизни
и здоровья людей окружающей природной среды, защиты их прав на землю, совершенствования
и государственного регулирования земельных отношений, дальнейшего развития
различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле и рыночных
отношений в Саратовской области направлен Закон Cаратовской области от 17
ноября 1997 г. N 57-ЗСО "О земле".
Особенности залога земельных участков отражены в данном Законе в ст.83,
в которую включены следующие положения:
"Земельные участки, находящиеся у физических или юридических лиц на праве
собственности, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитного обязательства.
Правительство Саратовской области и органы местного самоуправления могут
передавать в залог земельные участки для обеспечения кредитного обязательства
из земель запаса и фонда перераспределения (статья 29 настоящего Закона) и
земель резерва поселений не вовлеченного в градостроительную или иную деятельность
(статья 15 настоящего Закона).
Если в залог передается часть земельного участка, ее границы предварительно
устанавливаются.
Порядок и условия залога земельных участков устанавливаются федеральным
и областным законодательством".
В целях совершенствования правового регулирования земельных отношений
в соответствии с Законом Саратовской области "О земле" Саратовская областная
Дума своим Постановлением от 29 апреля 1998 г. N 12-219 утвердила Положение
о залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения.
Указанное Положение определяет порядок осуществления залоговых операций
с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в собственности
физических и юридических лиц. Положение обеспечивает реализацию права собственников
земельных участков на получение кредита под их залог (ипотеку) и право кредиторов-залогодержателей
на удовлетворение требований за счет заложенного земельного участка в случае
неисполнения обязательств по кредитному договору или иному основному обязательству.
2. Создание и совершенствование законодательной базы
по формированию ипотечного рынка
В целях решения жилищной проблемы в Российской Федерации и внедрения
ипотечного кредитования на протяжении текущего десятилетия происходило постоянное
совершенствование законодательной базы. Ее развитие на разных этапах проведения
рыночных реформ в стране (обеспечение функционирования рынка недвижимости,
жилищного строительства и ипотечного кредитования) показано ниже.
2.1. Начало формирования рынка недвижимости и ликвидация
монополии государства в жилищном строительстве
(1990 - 1994 гг. - I этап)
1. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР"
(с изменениями и дополнениями на 24 декабря 1993 г.). Данным Законом было
установлено, что в собственности гражданина могут находиться: земельные участки;
жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, предметы домашнего хозяйства
и личного потребления; денежные средства; акции, облигации и другие ценные
бумаги; средства массовой информации; предприятия, имущественные комплексы
в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли, иной сфере
предпринимательской деятельности, здания, сооружения, оборудование, транспортные
средства и иные средства производства; любое другое имущество производственного,
потребительского, социального, культурного и иного назначения, за исключением
отдельных предусмотренных в законодательных актах видов имущества, которое
по соображениям государственной или общественной безопасности либо в соответствии
с международными обязательствами не может принадлежать гражданину. Количество
и стоимость имущества, приобретенного гражданином в соответствии с законом
или договором, не ограничиваются.
2. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности
в РСФСР" (в ред. Федерального закона от 19.06.95 N 89-ФЗ). Законом было установлено
общее правило о том, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться
объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции
и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными
актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
3. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1545-1 "Об иностранных инвестициях
в РСФСР" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.). В соответствии
с нормами Закона иностранные инвесторы получили право осуществлять инвестирование
на территории РСФСР путем: долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно
с юридическими лицами и гражданами РСФСР и других союзных республик; создания
предприятий, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, а также филиалов
иностранных юридических лиц; приобретения предприятий, имущественных комплексов,
зданий, сооружений, долей участия в предприятиях, паев, акций, облигаций и
других ценных бумаг, а также иного имущества, которое в соответствии с действующим
на территории РСФСР законодательством может принадлежать иностранным инвесторам;
приобретения прав пользования землей и иными природными ресурсами; приобретения
иных имущественных прав. Имущество предприятия с иностранными инвестициями
может использоваться им в качестве обеспечения по всем видам своих обязательств,
включая привлечение заемных средств. Обеспечением обязательств могут служить
его имущественные права на здания, сооружения, оборудование, а также другие
имущественные права.
4. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.) позволил
гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального
жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном
ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд),
по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14
до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
5. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной
политики" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.) определил,
что граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается
путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади,
а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья
за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным
жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая
строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных
для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему
компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта
жилья.
6. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге". Включение в Закон
гл.II "Залог предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно
связанных с землей (ипотека)" позволило в полной мере реализовать права собственника
недвижимого имущества. Расширились возможности граждан и юридических лиц по
распоряжению объектами недвижимости, как находящимися в собственности, так
и арендуемыми, за счет их передачи в залог для обеспечения соответствующего
обязательства.
7. Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении временного
положения о кондоминиуме" создал правовые основы кондоминиума, который является
объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной
сфере. Домовладельцы в кондоминиуме составляют товарищество домовладельцев.
Домовладельцы через товарищество реализуют свои права по распоряжению общей
собственностью.
8. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах".
Данным Указом был определен общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки
населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных
средств, а также безвозмездных субсидий, полученных на строительство или приобретение
жилья.
2.2. Формирование рынка недвижимости и жилищного кредитования
(1995 - 1997 гг. - II этап)
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
(с изменениями и дополнениями на 12 августа 1996 г.) является основным источником
залогового права. В нем содержатся ст.334 - 358 § 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение
исполнения обязательств".
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ
(с изменениями и дополнениями на 24 октября 1997 г.) в числе основополагающих
общих правил содержатся § 7 "Продажа недвижимости" и § 8 "Продажа предприятия"
гл.30 "Купля-продажа", гл.42 "Заем и кредит" и другие нормы, имеющие принципиальное
значение для формирования рынка недвижимости и жилищного кредитования.
3. Закон от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 РФ "Об основах федеральной жилищной
политики" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.) наряду с Федеральным
законом "О товариществах собственников жилья" создал правовую базу для развития
самоуправления в жилищной сфере.
4. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников
жилья" установил: отношения собственности в кондоминиуме; порядок образования,
эксплуатации, приращения, отчуждения и передачи прав на недвижимое имущество
в кондоминиуме; требования к государственной регистрации недвижимого имущества,
являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме; порядок управления
недвижимым имуществом в кондоминиуме, создания, регистрации, функционирования
и ликвидации товарищества собственников жилья.
5. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской
деятельности" (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.). Законом было
установлено, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом
недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных
бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными
законами или договором. При нарушении заемщиком обязательств по договору банк
вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты,
если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное
имущество в порядке, установленном федеральным законом.
6. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового
дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ).
На законодательном уровне получили закрепление нормы о страховой защите от
рисков при совершении операций с недвижимостью. Страховщикам было предоставлено
право инвестировать или иными образом размещать страховые резервы и другие
средства, а также выдавать ссуды страхователям, заключившим договоры личного
страхования, в пределах страховых сумм по этим договорам.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Законом установлен правовой
статус государственной регистрации, которая является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация
прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным
Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого
имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие
вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130,
131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав
на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество
подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него,
в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной
государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие
документы.
8. Постановление Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О государственной
целевой программе "Жилище". Цель программы - определить принципиальные положения
долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры
прежде всего на 1993 - 1995 гг. В качестве одной из многих мер было намечено
выделение средств для обеспечения льготного кредитования индивидуального и
кооперативного строительства, кредитов для развития производственной базы
малоэтажного жилищного строительства, а также средств на развитие инфраструктуры
городов и других поселений. В связи с этим признавалось, что важное значение
имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институты
залога недвижимости (ипотечного кредита), вторичного рынка закладных, расширение
перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных
систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов
и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими
кредитов; льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных
участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний
по страхованию долгосрочных ссуд. Для обеспечения эффективности кредитных
отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления
ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи с большим и постоянным
доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за
период погашения ссуды; семьи с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных
организациях или фирмах, что дает гарантию своевременности выплат; семьи со
средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства.
Улучшение условий проживания семей с малым доходом должно обеспечиваться в
рамках программы развития жилища социального использования. Необходимо вовлечение
в активные кредитно-финансовые отношения наибольшего числа семей.
9. Постановление ФКЦБ России от 12 мая 1995 г. N 2 "Инструкция о порядке
выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской
Федерации" по настоящее время (с изменениями и дополнениями на 30 июня 1997
г.) является основным нормативным документом по практическому использованию
сертификатов. Установленный порядок распространяется на все виды жилищных
сертификатов, кроме государственных жилищных сертификатов Минфина России.
10. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации
государственной целевой программы "Жилище". Были одобрены Основные направления
нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище". В соответствии
с ними определены долгосрочные перспективы федеральной жилищной политики на
период до 2000 г. и конкретные задачи на 1996 - 1997 г. Главными задачами
нового этапа решения жилищной проблемы считаются: обеспечение возможности
улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем
внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях,
предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи
в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной
поддержки граждан, нуждающихся в жилье; увеличение объемов и повышение качества
жилищного строительства, перестройка производственной базы жилищного строительства
на современном техническом уровне, совершенствование системы эксплуатации,
ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства; расширение прав
органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного
самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и в проведении жилищной
реформы.
11. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. N 420 "О разработке федеральной
целевой программы "Свой дом". В Указе содержалось поручение Правительству
РФ разработать указанную Программу в целях снижения цен на жилье и обеспечения
его доступности для всех категорий граждан Российской Федерации. Для достижения
этой цели ставилась задача предусмотреть в Программе: развитие производства
новых видов строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит
снижение стоимости строительства до определенного настоящим Указом уровня
при создании должного комфорта в возводимых домах; разработку механизма долгосрочного
кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет; обобщение опыта, накопленного
субъектами Российской Федерации, по привлечению средств населения для строительства
жилья; обеспечить в апреле-мае 1996 г. проведение конкурса с привлечением
ведущих специалистов и организаций, включая зарубежные компании, по отбору
наиболее эффективных проектов малоэтажного индивидуального жилищного строительства,
учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия регионов
России, реализация которых позволит получить жилье хорошего качества по доступной
для граждан цене. Также ставилась задача предусмотреть условиях конкурса широкое
использование доступных по цене материалов, в том числе получаемых благодаря
современной обработке древесины; подготовить и в мае 1996 г. внести в Государственную
Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона
об освобождении физических лиц от уплаты налога на построенное жилье для полного
погашения взятых ими кредитов; выделить на реализацию Программы 5 процентов
средств, предусматриваемых в государственной инвестиционной программе на 1997
г. для организации кредитования застройщиков; использовать для финансирования
работ по реализации Программы кредиты, получаемые Российской Федерацией по
линии межправительственных соглашений, а также средства международных финансовых
организаций.
12. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной
целевой программе "Свой дом". Программа была утверждена как составная часть
нового этапа государственной целевой программы "Жилище". Важнейшие целевые
показатели: создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для
обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных
банковских кредитов; стоимость 1 кв. метра жилья не должна превышать среднего
2-месячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации;
повышение доли индивидуального жилищного строительства ежегодно по всем регионам
России на одну треть, а в отдельных регионах - на одну вторую от объемов вводимого
жилья; увеличение в 3 - 4 раза выпуска легких строительных конструкций из
древесины и тонкостенных металлических профилей и эффективных утеплителей.
Сроки и этапы реализации Программы: I этап (1996 - 1997 гг.) - создание нормативно-правовой
базы, финансово-кредитного механизма, организационных структур, внедрение
прогрессивных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных
зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 процентов доступного
жилья от общего объема индивидуального строительства; II этап (1998 - 1999
гг.) - совершенствование правового и финансово-кредитного механизмов, разработка
и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной
системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию 60 процентов доступного
жилья в 1998 г.; в 1999 г. - 70 процентов общего объема индивидуального строительства;
III этап (1999 - 2000 гг.) - массовое строительство индивидуальных малоэтажных
доступных по цене домов во всех регионах России с вводом в эксплуатацию в
2000 г. не менее 80 процентов общего объема индивидуального строительства.
13. Министерство финансов Российской Федерации и Министерство экономики
Российской Федерации от 27 января 1997 г. за N 7-07-01-65 выпустили "Положение
о предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном
бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства
жилья при реализации федеральной целевой программы "Свой дом". Выделение средств
производится Минфином России в первую очередь тем субъектам Российской Федерации,
которые имеют опыт реализации аналогичных региональных программ. Очередность
предоставления гражданам права на участие в программе определяется решениями
органов местной администрации, исходя из следующих критериев: граждане должны
состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; бюджетные средства
на возвратной основе выдаются гражданам на период, который не выходит за пределы
трудоспособного возраста; в программе участвуют граждане, обладающие возможностью
осуществить возврат долгосрочного кредита, а также первоначальным объемом
средств для оплаты части стоимости жилья, превышающего размер кредита. Период
пользования средствами федерального бюджета устанавливался для всех участников
программы в пределах от 10 до 25 лет. Процентная ставка за пользование средствами
для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации не может
превышать одной восьмой действующей учетной ставки Центрального банка Российской
Федерации. Платежи за пользование бюджетными средствами, включающими основную
часть долга и проценты, вносятся не реже одного раза в три месяца, начиная
со второго года после получения средств.
14. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве
по ипотечному жилищному кредитованию". В целях реализации федеральной целевой
программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления
населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий принято
решение об учреждении открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию" с сохранением за государством контрольного пакета
акций.
15. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных
мерах по развитию ипотечного кредитования" издан в целях развития ипотечного
кредитования, в том числе для привлечения финансовых средств на жилищное строительство,
и обеспечения прав на недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия
соответствующего федерального закона о регистрации этих сделок и прав. Было
установлено, что обязательства по кредитному договору (договору займа) или
иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды,
подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков,
предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого
имущества (ипотека). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил
ГК РФ о заключении договоров и положений данного Указа. В связи с этим установили,
что по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество,
перечисленное в п.1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы
в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
16. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке
граждан в строительстве и приобретении жилья" издан в целях совершенствования
системы государственной поддержки строительства и приобретения гражданами
жилья на рынке недвижимости и защиты от инфляции выделяемых на эти цели бюджетных
средств. Правительству РФ поручено при разработке проектов федерального бюджета
на 1997 г. и последующие годы предусматривать выделение средств на предоставление
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий
на строительство и приобретение жилья.
17. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении
гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий,
безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья". Решено считать
предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья основной
формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования
в жилищную сферу. Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение
жилья предоставляется гражданам Российской Федерации (по их желанию), нуждающимся
в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством
Российской Федерации на учете по предоставлению жилой площади в органах местного
самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях,
а также лицам, имеющим, согласно действующему законодательству, право на льготное
финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим
это право.
2.3. Начало формирования ипотечного рынка
(1998 г. - по настоящее время - III этап)
1. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998
г. N 102-ФЗ содержит детальное регулирование правоотношений по залогу (ипотеке)
различных объектов недвижимого имущества.
2. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998
г. N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности
в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам
Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим
лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
3. Проект федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской
Федерации" (принят Государственной Думой РФ в первом чтении, Постановление
от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД). Законопроект разработан в соответствии со
"Среднесрочной программой на 1997 - 2000 годы" Правительства РФ и направлен
на законодательное обеспечение развития рынка риэлтерских услуг в России.
Главной концептуальной идеей при его разработке была выбрана идея регулирования
отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции
их потребителей. Именно исходя из такого подхода в проекте нашли свое отражение
особенности защиты прав потребителей применительно к риэлтерской деятельности,
поскольку большинство услуг, предоставляемых риэлтерами, имеет значение особой
важности по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое
имущество.
4. Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности"
от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи
с осуществлением лицензирования отдельных видов деятельности, и направлен
на обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования,
при регулировании и защите прав граждан, защите их законных интересов, нравственности
и здоровья, обеспечении обороны страны и безопасности государства, а также
на установление правовых основ единого рынка.
5. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге". Целями
Закона являются развитие форм инвестиций в средства производства на основе
операций лизинга, защита прав собственности, прав участников инвестиционного
процесса, обеспечение эффективности инвестирования. В Законе определены правовые
и организационно-экономические особенности лизинга. Сферой применения данного
Закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме
земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное
владение и в пользование физическим и юридическим лицам. Предметом лизинга
могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое
движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской
деятельности.
6. Федеральный закон от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете
на 1999 год". В ст.108 Закона предусмотрено, что в случае поступления в ходе
исполнения доходной части федерального бюджета на 1999 г. дополнительных доходов
сверх сумм, установленных ст.19 данного Федерального закона, связанных с превышением
уровня инфляции и отклонением курса рубля по отношению к доллару США по сравнению
с прогнозируемыми параметрами, а также при условии повышения собираемости
средств по отдельным видам налогов поступившие дополнительные доходы направляются
Правительством РФ на финансирование расходов федерального бюджета на 1999
г. на цели (среди прочих) финансирования проектов ипотечного кредитования
строительства жилья.
7. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой
в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также
устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов
инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений,
независимо от форм собственности. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции
в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство,
расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий,
приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские
работы и другие затраты.
8. Правительство РФ (одобрено 31 октября 1998 г.) и Совет директоров
Центрального банка РФ (одобрено 14 ноября 1998 г.) приняли постановление "О
мерах Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации
по стабилизации социально-экономического положения в стране". В целях наращивания
объема инвестиционных средств Правительство Российской Федерации будет принимать
меры по привлечению денег, находящихся на руках у населения или на счетах
в зарубежных банках, в том числе за счет создания и развития коллективных
форм инвестирования и защиты инвестиций малых предприятий, механизма ипотечного
кредитования строительства жилья.
9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999
г. N Ф81-ФЗ является основным источником права по морскому залогу на судно
и ипотеку судна или строящегося судна (ст.367 - 387, 424, 425 и многие другие
нормы с упоминанием залога (ипотеки) по тексту Кодекса).
10. Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 697 "О федеральной
программе государственной поддержки малого предпринимательства в Российской
Федерации на 1998 - 1999 годы". Намечено совершенствовать ипотечные и залоговые
правоотношения в сфере исполнения обязательств субъектами малого предпринимательства
для гарантирования возврата вкладываемых в малое предпринимательство средств.
11. Письмо Государственного таможенного комитета РФ от 6 ноября 1998
г. N 01-15/23270 "О реализации программы по улучшению обеспечения жильем сотрудников
таможенных органов". Данным письмом предусмотрена организация практического
выполнения мероприятий по обеспечению реального финансирования утвержденных
планов капитального строительства и приобретения жилья, формирование фонда
служебного жилья в таможенных органах, практическая реализация и внедрение
правительственных программ "Жилище", "Свой дом", по ипотечному кредитованию
в практику обеспечения жильем сотрудников таможенных органов.
12. Приказ Министерства внутренних дел РФ от 12 октября 1998 г. N 650
"Об утверждении положения о хозяйственном управлении МВД России". На управление
возложена обязанность по разработке механизма реализации в МВД, ГУВД, УВД
субъектов Российской Федерации программ по предоставлению безвозмездных субсидий,
ипотечных кредитов и государственных жилищных сертификатов для приобретения
сотрудниками органов внутренних дел, военнослужащими внутренних войск МВД
России и членами их семей жилья. Управление также контролирует выполнение
этих программ.
3. Хронология российской ипотеки
Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и его
развитие шло по особому пути. Уникальность и национальное своеобразие отечественной
правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции (в
римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что,
после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит
товар), а не наоборот.
Древнерусский залог (XIII - XV в.), первые упоминания о котором содержатся
в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во
владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось в XVII в., т.е. много
позднее. В Соборном Уложении 1649 г. законодательно был предусмотрен безусловный
переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере (по сути
чрезвычайной) была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся
существованием экономического кризиса, а потому требовалось усиление ответственности
должника, что было воплощено в практику в первую очередь за счет предмета
залога.
Надобность в указанной превентивной мере, направленной против злоупотреблений
должника, отпала после того как были решены две взаимосвязанные задачи: во-первых,
был преодолен экономический кризис; во-вторых, была усовершенствована поземельная
регистрация объектов недвижимости. Результат этой работы нашел отражение в
Уставе о банкротах (19 декабря 1800 г.); в нем предусматривалось, что заложенная
недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. собственника.
Таким образом, до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные
позиции и были чрезвычайно широко развиты. Наша страна по праву считалась
одним из мировых лидеров в этой области. Именно специфический дореволюционный
российский опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли)
явился серьезной основой для создания новых и интересных ипотечных схем как
в американской, так и в европейской ипотеках.
В этой связи следует обратить внимание на следующий показательный пример.
Заемщикам Государственного дворянского банка (основан в 1885 г.) предоставлялись
различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были
установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 года). Размер ссуды достигал
60 процентов стоимости дворянских имений. По прошествии 5 лет допускался пересмотр
срока ссуды без увеличения суммы долга. К этому прогрессивному и эффективному
механизму, который в России стал использоваться более 100 лет назад, только
недавно стали обращаться американские банки при долгосрочном кредитовании.
Между тем к началу Первой мировой войны залоговое право оставалось многослойным.
Нормы о залоге наряду с тем, что основополагающие из них были включены в ч.I
т.X Свода Законов Российской империи, также содержались во множестве других
законодательных и подзаконных актов.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать,
но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого
применения института залога для обеспечения действительной оборотоспособности
вещей, и прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего
советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм,
крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Второе рождение институт залога (ипотеки) начал переживать в государстве
Российском только в последние годы. Импульс позитивным процессам в данной
области был дан в 1992 г., когда был принят Закон РФ "О залоге". В настоящее
время обращение к ипотеке возросло прежде всего за счет того, что она наконец
получила свое правовое очертание в виде Федерального закона "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".
Основные даты и события, характеризующие состояние
и развитие российской ипотеки
XIII - XIV вв. - возникновение на Руси, одновременно с возникновением
частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название
"заклад". Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного
обеспечения.
XIV - XV вв. - упоминание залога в Псковской Ссудной Грамоте - своде
законов Псковской феодальной республики, составленных на основании отдельных
постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм
Русской правды (свод древнерусского права) и обычного права. Много статей
Псковской Ссудной Грамоты посвящено торгово-ремесленным отношениям (купля-продажа,
залог, дарение, дарение, заем, ссуда, имущественный и личный наем и т.д.).
Древнерусский залог не требовал передачи заложенного имущества во владение
кредитора. В этом заключалась его специфика.
1649 г. - Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный
переход заложенного имущества в собственность кредитора, что было вызвано
наличием периода экономического кризиса, в условиях которого потребовалось
усиление ответственности должника именно за счет предмета залога.
1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская
и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской
Конторе, для купцов - в Петербургском порту при Коммерц-коллегии. Банки кредитовали
дворянство и купечество под залог имений.
1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного
банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при Коммерц-коллегии
в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды
под залог недвижимости землевладельцам.
19 декабря 1800 г. - установление Уставом о банкротах оставления заложенной
недвижимости во владении и пользовании собственника. Одновременно была установлена
обязательная продажа предмета залога.
Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений.
В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских советах учреждались новые кредитные
институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие
кредиты под залог недвижимости.
30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.
1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских законов (автор
М.М.Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового
права. Понятие залога относилось только к недвижимому имуществу, в связи с
чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная
ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях
(банковская ипотека).
1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.
1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи
с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались
все существующие кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству
земских банков.
1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества
- первой частной организации долгосрочного кредита.
1863 г. - учреждение Общества взаимного кредита.
1866 г. - образование Общества взаимного поземельного кредита всероссийского
масштаба.
1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой
ответственности заемщиков.
1871 г. - основание в г.Харькове первого акционерного земельного банка,
выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.
60 - 80-е годы XIX в. - сложилась национальная система ипотечных учреждений,
среди которых были государственные, частные и кооперативные учреждения. Функционировала
эта система при участии и под контролем государства, главным образом в лице
Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.
80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс
при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог
недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему
вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам
общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах.
Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного
развития. В этот период массово возникали ссудосберегательные товарищества
(за 10 лет было образовано 729 товариществ).
80 - 90-е годы XIX в. - создание проекта Вотчинного устава (законопроект
по залогу недвижимости), в работе над которым трудились выдающиеся юридические
умы России, однако в итоге проект статус закона не получил.
1872 г. - принятие правительством мер, ограничивающих создание новых
институтов в ближайшие 20 лет, вследствие активного роста банковских структур
и возникновения сильной конкуренции.
1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд
при покупке земли крестьянам, находившимся в тяжелом экономическим положении,
так как они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались
на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей
в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 процентов покупной цены и обходились
крестьянам в 7,5 - 8,5 процентов в год (из-за введенных ограничений по суммарному
объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 г. было выдано
ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).
1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам
на началах благотворительного кредита (всего под 5 процентов годовых) - на
48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские
услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены
до 51 года 9 месяцев. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент
по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были установлены 9 сроков возврата
ссуд (от 11 до 66,5 года). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные
ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 до 12 процентов в
зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока
ссуды без увеличения суммы долга.
1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.
1890 г. - закончена подготовка фундаментального проекта Вотчинного Устава,
содержащего множество новаций по ипотеке, занимавшей важнейшее место во все
системе вотчинных прав.
1891 г. - организация Московским земельным банком в поддержку ипотеки
Московского домовладельческого общества, на которое были возложены специальные
функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения
переходили в собственность этого общества.
Конец ХIХ в. - начало XX в. - возникновение ссудно-сберегательных и кредитных
товариществ, сельских, волостных и станичных общественных ссудо-сберегательных
касс и земских касс. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный
капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве
случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали
за счет своих прибылей.
1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало
более 500 товариществ).
Первое десятилетие XX в. - объединение интересов 8 млн. человек посредством
участия в ссудо-сберегательных и ссудных товариществах.
1912 г. - во главе системы учреждений мелкого кредита (координатором
по ипотеке) поставлен Московский народный банк.
1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное
кредитование).
1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы
и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования,
имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 г. существовало
11 кредитных союзов. Всего в 1915 г. действовало 15 450 товариществ. Также
играли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные,
региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.
В нее входили: Дворянский земельный банк; Крестьянский поземельный банк; городские
кредитные общества и городские общественные банки; земские банки; общества
взаимного поземельного кредита; ссудо-сберегательные товарищества; кредитные
товарищества и др.
1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский
поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского
банка и 18 частных банков.
1922 г. - принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором нормы, посвященные
залоговым правоотношениям, были помещены в раздел вещных прав. Статья 85 определяла
залог как право требования, которое позволяло кредитору в случае невыполнения
должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами
удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В ст.88 предусматривалась
возможность обеспечения залогом лишь действительного требования. Предметом
залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые
требования, право застройки, а также право на горный отвод и на разработку
полезных ископаемых. В примечании к ст.21 было указано, что с отменой частной
собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.
1964 г. - принят Гражданский кодекс РСФСР (в настоящее время применяется
в части, не противоречащей ГК РФ), в котором имеется всего несколько статей
о залоге, помещенных в гл. "Обеспечение исполнения обязательств". Было определено
(при отсутствии экономической почвы в социалистическом обществе), что предметом
залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может
быть обращено взыскание: на здания, сооружения, оборудование и другое имущество,
относящееся к основным средствам государственных организаций; на принадлежащие
колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям здания, сооружения,
тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства и иное имущество,
относящееся к их основным средствам, а также на семенные и фуражные фонды;
на принадлежащие профсоюзным и другим общественным организациям здания, сооружения,
оборудование и иное имущество, относящееся к основным средствам предприятий,
санаториев, домов отдыха, дворцов культуры, клубов, стадионов и пионерских
лагерей, а также на культурно-просветительные фонды.
2 декабря 1990 г. - принят Федеральный закон N 395-1 "О банках и банковской
деятельности", в соответствии с нормами которого было установлено, что кредиты,
предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого
имущества.
4 июля 1991 г. - принят Закон РСФСР N 1545-1 "Об иностранных инвестициях
в РСФСР", установивший, что имущество предприятия с иностранными инвестициями
может использоваться им в качестве обеспечения по всем видам своих обязательств,
включая привлечение заемных средств.
29 мая 1992 г. - принят Закон РФ N 2872-1 "О залоге", ставший основным
источником залогового права и остававшийся им до вступление в действие части
первой ГК РФ. Данный Закон ознаменовал возрождение института залога и залоговых
отношений в России.
20 июня 1993 г. - принято постановление Правительства РФ "О государственной
целевой программе "Жилище", в котором признано, что одной из важных задач
по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного
механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного
кредита, вторичный рынок закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого
в залог.
12 августа 1993 г. - создана Ассоциация ипотечных банков, имеющая образовательные
и иные профессиональные цели.
24 декабря 1993 г. - в Указе Президента РФ N 2281 "О разработке и внедрении
внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" предусмотрено создание Федерального
агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
21 октября 1994 г. - принята часть первая Гражданского кодекса Российской
Федерации (введена в действие с 1 января 1995 г.), в котором законодательно
оформлены залоговые отношения на кодифицированном уровне в § 3 "Залог" гл.23
"Обеспечение исполнения обязательств".
22 декабря 1995 г. - принята часть вторая Гражданского кодекса Российской
Федерации (введена в действие с 1 марта 1996 г.), в которой продолжена работа
по законодательному оформлению залоговых отношений при осуществлении регулирования
оборотоспособности гражданских прав.
28 февраля 1996 г. - издан Указ Президента РФ N 293 "О дополнительных
мерах по развитию ипотечного кредитования", установивший правовые основы залога
недвижимости в связи с имевшей место неопределенностью в отношении принятия
федерального закона об ипотеке.
15 июня 1996 г. - принят Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников
жилья", в котором определен механизм защиты прав кредиторов, предоставляющих
ипотечные кредиты, когда залогодателями выступают как домовладельцы, так и
товарищество собственников жилья.
26 августа 1996 г. - принято Постановление Правительства РФ N 1010 "Об
агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" об учреждении открытого акционерного
общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в целях реализации
федеральной целевой программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых
средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов для улучшения
жилищных условий.
21 июля 1997 г. - принят Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определивший правила
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, в том числе порядок внесения записей об ограничениях (обременениях)
права собственности и других прав на недвижимое имущество (ипотека, сервитут,
аренда и др.).
21 июля 1997 г. - принят Федеральный закон N 119-ФЗ "Об исполнительном
производстве", в котором определены условия и порядок принудительного исполнения
судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
14 - 15 мая 1998 г. - проведены парламентские слушания с участием представителей
Правительства РФ, глав региональных администраций, Конгресса США, Мирового
банка, Ассоциации ипотечных банков, общественных профессиональных объединений
риэлтеров и оценщиков по обсуждению особенностей ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации.
14 июля 1998 г. - зарегистрирована некоммерческая организация "Российская
ипотечная ассоциация" в г.Сарове Нижегородской области, учредителями которой
выступили: Правительство Республики Карелии, Правительство Республики Удмуртии,
Администрация Алтайского края, Администрация Красноярского края, Правительство
Саратовской области, Правительство Пензенской области, Администрация Камчатской
области, Администрация Новосибирской области, Администрация города Братска,
Администрация города Рязани, администрация города Новосибирска, Администрация
города Хабаровска и др.
16 июля 1998 г. - принят Федеральный закон N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".
29 июля 1998 г. - принят Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности
в Российской Федерации", который ввел обязательность проведения оценки объектов
оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета
залога.
29 октября 1998 г. - принят Федеральный закон N 164-ФЗ "О лизинге", определивший
порядок использования предмета лизинга (которым могут быть любые непотребляемые
вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество)
в качестве залога.
19 - 21 ноября 1998 г. - Госдумой РФ и Российской ипотечной ассоциацией
проведены парламентские слушания и международная конференция по теме "Реализация
ипотечной системы для строительства жилья в регионах Российской Федерации
в 1999 - 2000 годах".
22 февраля 1999 г. - впервые в федеральном бюджете на 1999 г. предусмотрено
выделение средств на цели финансирования проектов ипотечного кредитования
строительства жилья, если в бюджете появятся дополнительные доходы (ст.108
Федерального закона N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год").
16 апреля 1999 г. - состоялось Всероссийское совещание строителей в Кремле
по вопросу развития ипотечного жилищного кредитования, в котором приняло участие
около 6 тыс. человек из всех регионов России.
30 апреля 1999 г. - принят Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации
N 81-ФЗ, в котором на кодифицированном уровне получили законодательное оформление
морской залог на судно и ипотека судна или строящегося судна.
4. Необходимые изменения правового обеспечения для развития
ипотечных отношений
Приведение в соответствие с Законом "Об ипотеке" федеральных законов
и иных нормативных правовых актов является сложной задачей, учитывая срочность
ее решения и обилие разного рода документов, нуждающихся в приведении в соответствие
с комментируемым Законом и друг с другом.
Характер и масштабность осуществления названной работы потребуют рационализации
деятельности всех без исключения лиц, которые в той или иной мере будут принимать
в ней участие. Проводимая работа должна быть скоординирована соответствующим
государственным органом и вестись параллельно по нескольким направлениям.
При этом необходимо иметь в виду, что Закон, несмотря на его всеобъемлющий
характер по отношению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), не привел
к существенным изменениям в порядке ипотечного кредитования, установленного
действующим законодательством. За исключением того, что он должен быть подвергнут
существенной трансформации вследствие введения в отечественное законодательное
поле института закладной, обращаемой на ипотечном рынке.
В частной собственности граждан уже находится более половины всего жилищного
фонда страны. Поэтому назрела объективная необходимость в выработке нового
направления государственной жилищной политики, в основу которой должны быть
положены следующие основные принципиальные положения.
Государство берет на себя финансирование строительства жилья для предоставления
его на условиях социального найма только для самых незащищенных слоев населения,
а также для тех льготных категорий граждан, которые определены федеральными
законами. Для этого необходимо внести поправки в ст.2 Закона РФ от 4 июля
1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о
том, что занимаемые по социальному найму жилые помещения (они должны предоставляться
по жестким социальным нормам) приватизировать нельзя, но можно приватизировать
жилье, занимаемое по договору коммерческого найма, после 100-процентной оплаты
его стоимости.
В настоящее время названная норма, не позволяющая как сохранить в имеющемся
объеме жилой фонд социального найма в собственности местных органов власти,
так и развиться институту коммерческого найма жилья, имеет следующее содержание:
"Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального
жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном
ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд),
по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14
до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных
настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик
в составе Российской Федерации". Таким образом, сохраняется положение, когда
можно бесплатно приватизировать жилье указанных фондов, занимаемое по любому
договору найма и любому договору аренды, в том числе и субаренды.
Должен быть создан единый порядок адресной поддержки социально не защищенных
слоев граждан. В основу реализации дифференцированного подхода в отношении
данных граждан может лечь механизм именных жилищных сертификатов.
В качестве следующей меры государство формирует условия и механизмы реализации
прав граждан, способных полностью или частично оплатить приобретаемое готовое
жилье или его строительство. Соответственно должны быть задействованы во всем
многообразии внебюджетные источники финансирования. Для этого необходимо осуществить
целый комплекс законодательных мер путем:
- подготовки и внесения на рассмотрение Правительства РФ предложения
о механизме государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации;
- продолжения работы по развитию законодательной базы в сфере обеспечения
функционирования национального ипотечного рынка.
Для этого необходимо:
1) разработать правила льготного налогообложения субъектов, действующих
в области ипотечных кредитов (заемщиков, кредиторов, инвесторов и др.) и с
этой целью:
а) освободить от уплаты налога на недвижимое имущество граждан, приобретших
его с использованием кредитов банков, до истечения сроков возврата всей суммы
кредита;
б) провести комплексную оптимизацию подоходного налогообложения физических
лиц (предусмотреть исключение из дохода граждан средств, затрачиваемых на
погашение кредита, в том числе ипотечного, взятого для приобретения или улучшения
жилья для собственного проживания; исключить из совокупного дохода граждан
средства, полученные ими в виде кредита под залог недвижимости и вложенные
в жилищное строительство и в улучшение условий проживания; исключить из фонда
оплаты труда средства, предоставляемые в виде беспроцентной ссуды юридическими
лицами своим работникам на жилищное строительство для личного проживания);
в) распространить действие льгот по уменьшению налогооблагаемой базы
физического лица на сумму, направленную на погашение кредита на приобретение
недвижимости и процентов по нему на весь срок предоставления кредита с соблюдением
условия, что эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физического
лица за указанный период (в настоящий момент срок действия этой льготы - 3
года);
г) увеличить размер материальной выгоды в виде экономии на процентах
при получении заемных средств на приобретение недвижимости от предприятий,
учреждений и организаций, не включаемой в совокупный доход, путем снижения
минимальной процентной ставки за пользование такими средствами в валюте;
д) увеличить размер совокупного дохода, облагаемого минимальной ставкой
подоходного налога, что сделает выгодным для населения декларирование своих
реальных доходов и увеличит приток налоговых поступлений за счет увеличения
декларируемой суммы доходов;
2) сформировать систему государственных экономических стимулов, связанных
с жилищными накопительными программами, которая потребует использования целого
комплекса мер, делающих привлекательными эти программы как для заемщиков,
так и для банков, что в итоге позволит значительно снизить стоимость ипотечного
кредита, а значит, существенно увеличит число потенциальных заемщиков, реально
претендующих на его получение;
3) активизировать деятельность банков и иных кредитных учреждений, для
чего необходимо:
а) установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков (кредитных
учреждений) от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры
резервного фонда, когда обеспечением данных кредитов служит залог недвижимого
имущества;
б) произвести снижение размера норматива обязательного резерва кредитной
организации, депонированного в ЦБ РФ, для определенного вида вклада (например,
жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку
начисляемого на данные счета процента, а соответственно ускорить возможность
накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика;
4) снизить тарифы страховых взносов для работодателей в Пенсионный фонд
РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости населения
РФ и фонды обязательного медицинского страхования, начисляемых на определенные
виды оплаты труда, что даст возможность предприятиям и организациям реально
показывать доходы своих работников, а не стараться любыми способами обойти
эти выплаты;
5) подготовить пакет нормативных правовых документов по созданию и развитию
целостной и самовоспроизводимой двухуровневой системы ипотечного кредитования:
первичного рынка закладных и вторичного рынка по замещению закладных доходными
эмиссионными ценными бумагами (облигациями), обеспеченными закладными, для
рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В результате воплощения этих
положений в практику должен быть сформирован юридически чистый и финансово
прозрачный механизм ипотечного кредитования;
6) минимизировать размер нотариальной пошлины и взимания различных сборов
при оформлении гражданами договора об ипотеке в качестве обеспечения ипотечного
кредита (займа, ссуды) на приобретение или строительство жилья.
Для системы ипотечного кредитования необходимо также разработать адекватную
нормативно-правовую базу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, а также в сфере обращения взыскания на заложенные объекты
недвижимости при невыполнении должником обязанностей по основному обязательству,
обеспеченному ипотекой.
В частности, при реализации ипотечных программ на местах следует предусмотреть
создание резервного жилищного фонда для обеспечения охраны конституционных
прав граждан на жилище и удовлетворения прав кредиторов по договорам, обеспеченным
залогом жилых помещений. Этот фонд предназначен для предоставления жилья залогодателям
и членам их семей, не имеющим альтернативного жилья, в случае обращения взыскания
на принадлежащий им заложенный жилой дом или квартиру. Резервный жилой фонд
должен состоять из жилых домов (жилых помещений), пригодных для временного
проживания, и может включать дома в себя гостиничного и коридорного типа.
Следует создать такие правовые условия, чтобы в ипотечных программах
в полной мере могли использоваться возможности залога не завершенного строительством
недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства
в установленном законодательством порядке. Здесь в первую очередь необходимо
решить вопросы по поводу государственной регистрации права собственности на
не завершенные строительством объекты недвижимости. Ответом на них должно
быть появление необходимых законодательные норм, например по аналогии с тем,
как это сделано в отношении регистрации ипотеки строящегося судна (ст.375
- 377 Кодекса торгового мореплавания от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ).
Для максимально быстрого развития ипотечного рынка и привлечения денег
населения страны в долгосрочные жилищные инвестиции необходимо вести целенаправленную
работу по принятию единых федеральных стандартов по ипотечному кредитованию,
базирующихся на основополагающих принципах и механизмах института ипотеки.
Для этого при Госстандарте России установленным порядком по согласованию
с заинтересованными организациями целесообразно образовать Технический комитет
по стандартизации (ТК) "Стандартизация в области залога недвижимости (ипотеки)".
Он должен быть сформирован на добровольной основе из специалистов, являющихся
полномочными представителями министерств, ведомств, предприятий (организаций)
- членов ТК для разработки государственных стандартов Российской Федерации
и проведения работ в области международной стандартизации с целью обеспечения
единой нормативной базы для регламентации требований, предъявляемых к услугам
в области проведения залоговых (ипотечных) операций в условиях становления
в стране ипотечного кредитования и формирования ипотечного рынка.
После своего создания ТК в области государственной стандартизации организует
и осуществляет:
- разработку концепции стандартизации в области проведения залоговых
(ипотечных) операций и оказания субъектам ипотечного рынка соответствующих
услуг;
- разработку программ и годовых планов по стандартизации, включая исследовательские
работы, рассмотрение заявок и предложений на проведение работ по стандартизации
в залоге недвижимости (ипотеки);
- разработку, рассмотрение, согласование и подготовку к принятию Госстандартом
России проектов государственных стандартов Российской Федерации, пересмотр
действующих нормативных документов, подготовку изменений к ним, подготовку
предложений по отмене действующих документов в области проведения залоговых
(ипотечных) операций;
- гармонизацию национальных с международными нормативными документами;
- сотрудничество в смежных областях деятельности с другими ТК, связанными
по роду своей деятельности с отношениями по залогу недвижимости (ипотеке);
- сотрудничество с организациями - пользователями нормативной документации;
- организацию и ведение справочно-информационного фонда межгосударственных,
государственных и отраслевых нормативных документов в области проведения залоговых
(ипотечных) операций.
Технический комитет должен руководствоваться в своей деятельности действующим
законодательством Российской Федерации, решениями директивных органов, стандартами
Государственной системы стандартов Российской Федерации, другой нормативной
документацией, относящейся к деятельности ТК, Следовательно, он должен строить
свою работу, руководствуясь прежде всего положениями следующих документов:
1) Закон РФ от 10 июня 1993 г. N 5154-1 "О стандартизации" (в ред. Федерального
закона 27.12.95 N 211-ФЗ);
2) ГОСТ Р 1.0-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Основные положения;
3) ГОСТ Р 1.2-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Порядок разработки государственных стандартов;
4) ГОСТ Р 1.4-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных
обществ и других общественных объединений. Общие положения;
5) ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации.
Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.
Становление и развитие ипотечного кредитования тесно связано с оперативной
и позитивной работой Центрального банка России по подготовке для банков и
иных кредитных организаций, для которых деятельность по ипотечному жилищному
кредитованию является основной, дополнительных инструкций по нормам банковского
надзора, ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности, установлению
экономических нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению
процентной ставки по кредитам под ипотеку.
Состояние и дальнейшее развитие национального ипотечного рынка во многом
взаимосвязано с решением проблемы земельных отношений, регулируемых в настоящее
время множеством нормативных правовых актов различного уровня. Глава 17 "Право
собственности и другие вещные права на землю" ГК РФ вводится в действие со
дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ, принятие которого затягивается
на неопределенное время. Между тем принятый Земельный кодекс в первую очередь
должен ввести в гражданское законодательство:
- четкое и ясное определение понятия земельного участка как категории
в границах отвода, предоставленного юридическим (в частности, предприятию)
или физическим лицам в пользование или в собственность уполномоченными на
то органами;
- исчерпывающий перечень документов, необходимых при подаче заявки для
оформления сделки по выкупу земельного участка;
- право любых собственников объектов недвижимости на земельном участке
(юридические и физические лица) на выкуп земли;
- возможность выкупа земли, доступную для большей части собственников
недвижимого имущества, предусмотрев гибкие финансовые механизмы, такие, как
рассрочка платежа, выкуп земельного участка по частям, выкуп доли земельного
участка;
- четкий перечень органов, участвующих в процессе приватизации земли,
состав их компетенции и рамки полномочий, а также сроки прохождения документов;
- четкое регулирование процедуры изъятия земельного участка для государственных
или общественных нужд, в которой предусмотрен механизм определения реальной
стоимости, размера компенсации и порядок ее выплаты собственнику участка.
Нуждается в доработке и ГК РФ; при этом предлагается исходить из общего
принципа по возможности разрешать возникающие проблемы через поправки к другим
федеральным законам, принятие нормативных правовых актов, совершенствование
процедур и т.п.
Требуется внесение поправок в п.2 ст.292 ГК РФ, поскольку содержащиеся
в нем правила, устанавливающие вещное право пользования жилым помещением членами
семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру,
фактически блокируют внедрение и развитие в России ипотечного кредитования
граждан и рынка жилья в целом.
5. Ипотека и система государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
Действующая в настоящее время процедура государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу того что она пока имеет место
в ограниченном числе субъектов Федерации, не всегда воспринимается должным
образом. Здесь надо однозначно представлять, что к моменту заключения договора
об ипотеке и последующей государственной регистрации ипотеки "право, в силу
которого имущество, являющееся предметом ипотеки", должно быть надлежащим
образом зарегистрировано.
Проблема правильности определения основания возникновения права, особенно
в период становления института государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, еще очень долго будет оставаться актуальной. Ее
значимость лучше всего показать на довольно часто встречающемся примере, когда
вещные права на предполагаемый предмет ипотеки у потенциального залогодателя
не оформлены надлежащим образом.
5.1. Пути решения проблем при регистрации имущественного
комплекса
В ходе приватизации государственного и муниципального имущества большая
часть предприятий стали собственниками имущества, в том числе и недвижимого.
Фонды имущества и комитеты по управлению имуществом выдавали приватизированным
предприятиям различного рода свидетельства о собственности, в которых указывалось,
что то или иное акционерное общество имеет право собственности на все приватизированное
имущество. В то же время когда созданное в процессе приватизации акционерное
общество хотело оформить сделку, например залог здания, то залогодержатель,
например банк, и нотариус, оформляющий сделку, требовали предъявить документ,
подтверждающий право собственности акционерного общества на это конкретное
здание. План приватизации, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный
капитал АО, ни нотариус, ни залогодержатель в качестве такого документа не
рассматривал. Свидетельство же о собственности, выданное Фондом имущества
или комитетом по управлению имуществом, не содержало перечня конкретного имущества.
Регистрируя право собственности приватизированных предприятий на недвижимое
имущество, в частности, Московская областная регистрационная палата исходит
из следующих моментов.
В соответствии с Положением о коммерциализации государственных предприятий
с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным
Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721, с момента регистрации акционерного
общества активы, в том числе недвижимое имущество, и пассивы предприятия принимаются
акционерным обществом, которое становится правопреемником прав и обязанностей
преобразованного предприятия. Таким образом, происходит реорганизация юридического
лица, и в ходе ее меняется отношение собственности. Государственная собственность
становится частной, а состав имущества акционерного общества на момент его
учреждения отражается в акте оценки имущества, который, по существу, является
передаточным актом. В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности переходит
к правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Акционерное общество, образованное в процессе приватизации, не является
собственником лишь того имущества, которое не вошло в уставный капитал, а
это можно определить только по плану приватизации и актам оценки.
Изложенные выше положения, для регламентации проводимых Московской областной
регистрационной палатой регистрационных процедур, были отражены в Инструкции
"О порядке регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ, созданных
в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий".
При регистрации прав собственности акционерного общества, созданного
в процессе приватизации, предъявляется план приватизации и акты оценки: акт
N 1, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный капитал; акт N 2,
содержащий перечень не завершенных строительством объектов, вошедших в уставный
капитал; акт N 9, содержащий перечень имущества, не вошедшего в уставный капитал.
При этом имеют место следующие проблемы при осуществлении государственной
регистрации прав собственности на имущество акционерных обществ:
1) в акте N 1 здание имеет одно наименование, например "административно-бытовое
здание", а в техническом паспорте БТИ - "здание-контора". В этих случаях предоставляется
справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера АО об идентичности
наименований объекта. Проверяется, совпадает ли год постройки объекта, указанный
в акте оценки, с годом, указанным в техническом паспорте БТИ;
2) акт N 1 не содержит пообъектный перечень имущества. В основном он
встречается в документах, подготовленных Госкомимуществом России. В отношении
акционерных обществ, образованных в процессе приватизации, вышеназванный Указ
Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 допускал такое оформление акта, отменяя
в этой части требования Указа Президента РФ от 29 января 1992 г. N 66. Например,
указано одной строкой - "производственный комплекс", а в этот комплекс входит
15 объектов и только на один объект заявитель просит зарегистрировать права.
Регистратору же важно убедиться, действительно ли это здание вошло в состав
"производственного комплекса" и было приватизировано. В этом случае заявитель
представляет расшифровку по данным бухгалтерского учета понятия "производственный
комплекс" с указанием объектов, которые вошли в этот комплекс. Эту расшифровку
заверяет представитель собственника - соответствующий комитет по управлению
имуществом. Московская областная регистрационная палата заключила соглашение
с Комитетом по управлению имуществом Московской области, согласно которому
Комитет предоставляет такие сведения и по запросу Палаты.
Также с опорой на действующее законодательство решается вопрос по объектам,
которые не отражены в актах оценки и не исключены из уставного капитала общества.
Например, оценка имущества произведена на 1 июля 1992 г. по данным инвентаризации
на это же число. Следовательно, в актах оценки отражено только то имущество,
которое, по данным баланса, находилось у общества на дату оценки. Приватизировалось
предприятие в 1995 г., а в 1994 г. приобрело или построило объект недвижимости.
В этом случае заявитель для регистрации права собственности предоставляет
либо договор, по которому он приобрел объект, либо акт ввода в эксплуатацию,
если он его построил, и на основании этих документов производится регистрация.
Возникли проблемы и с определением перечня документов, представляемых
для регистрации прав на вновь построенные объекты недвижимости. Требования
к документам изложены в информационном письме Палаты "О требованиях к документам
по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемых
для регистрации прав на вновь возведенный объект". В случаях, когда предприятие
на занимаемой территории, без получения разрешения на строительство, своими
силами построило какой-либо объект недвижимости и не ввело его в эксплуатацию
в установленном порядке, в регистрации права собственности на этот объект
Палата отказывает, поскольку в силу п.1 ст.222 ГК РФ этот объект является
самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает. Поэтому
заявителю предлагается установленным порядком осуществить техническую инвентаризацию
(паспортизацию) построенного объекта в местном органе БТИ, ввести его в эксплуатацию.
После чего происходит регистрация прав заявителя на этот объект и он становится
оборотоспособным; благодаря этому объектам можно распорядиться, в том числе
передать в ипотеку.
5.2. Порядок регистрации договора об ипотеке
Регистрация договора об ипотеке осуществляется только после регистрации
в органе, осуществляющем государственную регистрации прав, вещных прав залогодателя
на недвижимость (собственности, хозяйственного ведения) в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5.2.1. Перечень документов, представляемых для государственной
регистрации договора об ипотеке
В состав документов входят:
1. Заявление о регистрации договора от имени залогодателя.
2. Заявление о выдаче свидетельства о произведенной регистрации ипотеки
от имени залогодержателя.
3. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию
сделки.
4. Подлинный платежный документ об оплате государственной пошлины за
регистрацию договора об ипотеке в местный бюджет (по месту нахождения банка
или его филиала, принявшего платеж) в сумме:
а) пятикратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодателей - юридических лиц;
б) двукратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодателей - физических лиц.
5. Подлинный платежный документ об оплате государственной пошлины на
выдачу свидетельства о произведенной регистрации ипотеки (при наличии заявления
залогодержателя) в местный бюджет (по месту нахождения банка или его филиала,
принявшего платеж) в сумме:
а) пятикратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодержателей - юридических лиц;
б) двукратного минимального размера оплаты труда, официально установленного
на дату уплаты госпошлины, для залогодержателей - физических лиц.
Примечание. На платежном документе об оплате госпошлины должна стоять
надпись "Перечислено в доход бюджета _____ руб." и подпись главного бухгалтера
учреждения банка, скрепленная оттиском круглой печати.
6. Доверенности представителей юридического лица на совершение действий
по регистрации, получение экземпляров договора и свидетельства.
Примечание. В случае подачи документов на регистрацию представителями
физических лиц требуется доверенность (нотариально удостоверенная либо приравненная
к таковой в соответствии со ст.185 ГК РФ) для представления в учреждение юстиции
по регистрации прав.
Допускается составление доверенности лично физическими лицами (залогодателем,
залогодержателем) в учреждении юстиции по регистрации прав при предъявлении
документа, удостоверяющего личность.
Подлинники представляемых документов возвращаются обладателю. Копии должны
быть нотариально засвидетельствованы или заверены органом, выдавшим документ.
7. Документы залогодателя (лица или организации, передающих недвижимое
имущество в залог).
Для физического лица (залогодателя, представителя залогодателя) - один
из документов, удостоверяющий личность:
- паспорт гражданина РФ;
- общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое
государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории
РФ;
- общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий
отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;
- вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;
- удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
- военный билет военнослужащего срочной службы;
- паспорт моряка;
- справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта;
- выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы удостоверение
беженца установленного образца, с фотографией (срок действия - 3 года со дня
выдачи).
8. Подлинники свидетельства о государственной регистрации права залогодателя
на передаваемый в залог объект недвижимого имущества и земельный участок.
Примечание. Свидетельство о регистрации залогодателя - юридического лица,
его учредительные документы находятся в деле правоустанавливающих документов
на объект, передаваемый в залог. Действующие изменения и дополнения, внесенные
после регистрации права, приобщаются к реестровому делу.
9. Копия одного из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего
договор от имени юридического лица:
а) выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании
органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров);
б) приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).
10. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического
лица, дополнительно представляется копия доверенности на заключение сделки,
подписанной уполномоченным лицом и скрепленной печатью юридического лица.
11. Для государственных и муниципальных предприятий, владеющих имуществом
на праве хозяйственного ведения, обязательно письменное согласие соответствующего
комитета по управлению имуществом.
12. Для индивидуальных частных (семейных) предприятий обязательно письменное
разрешение собственника на передачу имущества в залог.
13. Для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных
и муниципальных предприятий требуется выписка из реестра акционеров с указанием
количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25%
акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего
держателя государственного пакета (комитета по управлению имуществом или фонда
имущества).
14. Согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного
участка или его части, необходимой для функционирования объекта (предмета
ипотеки), если залогодатель является арендатором земельного участка, на котором
расположен передаваемый в залог объект недвижимого имущества.
15. Документы залогодержателя (лица или организации, принимающих недвижимое
имущество в залог):
- для физического лица (залогодержателя, представителя залогодержателя)
- см. п.7 данного перечня;
- для юридического лица - подлинник и копия свидетельства о регистрации,
учредительных документов со всеми действующими изменениями и дополнениями.
16. Копия справки о присвоении кодов статистики юридическому лицу.
17. В деле правоустанавливающих документов на объекты, являющиеся предметом
сделки, после регистрации прав залогодателя должны находиться следующие документы,
описывающие объект сделки:
а) технический паспорт БТИ на здание, сооружение, жилой дом, дачу, садовый
домик, квартиру, гараж или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией
на часть дома, часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет.
Примечание. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно
стоящие на одном земельном участке объекты обозначаются разными литерами.
Технический паспорт на отдельно стоящий объект или комплекс объектов должен
иметь инвентарный план земельного участка.
В случае отдельно стоящего объекта или объектов, закладываемых вместе
с земельным участком или правом аренды, - правоустанавливающие документы продавца
на земельный участок;
б) копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления
с приложением копии одного из документов, подтверждающих права пользования
земельным участком:
- свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования;
- свидетельства на право пожизненного наследуемого владения;
- свидетельства на право собственности;
- договора аренды;
- иного документа в соответствии с инструкциями учреждения юстиции по
регистрации прав о порядке регистрации прав на земельные участки;
в) кадастровый план земельного участка. В случае его отсутствия - план,
заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
18. Договор:
а) подлежащие государственной регистрации экземпляры договора об ипотеке,
сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями,
изменениями и соглашениями, и одна нотариально засвидетельствованная копия
для хранения в деле правоустанавливающих документов;
б) копия кредитного договора или иной договор, исполнение обязательства
по которому обеспечивается ипотекой;
в) копии иных указанных в договоре документов.
5.2.2. Порядок регистрационных действий
В практике учреждений юстиции по регистрации прав к настоящему времени
сложился следующий порядок осуществления регистрационных действий:
1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы Книги учета
документов, поступивших на государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
2. Проверка документов на соответствие требованиям действующего законодательства
и соответствующей инструкции, разработанной в учреждении юстиции по регистрации
прав.
3. Проверка наличия записи о регистрации права на объект в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр), проверка
на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов.
4. Принятие решения о регистрации договора об ипотеке или отказе в регистрации.
5. Регистрация договора об ипотеке: заполнение подраздела III-2 соответствующего
раздела Реестра, присвоение номера регистрации договора.
Подраздел III-2
Лист __________
Кадастровый номер _______________________________________________________
Условный номер __________________________________________________________
Запись об ипотеке
Номер регистрации _______________________________________________________
Описание предмета ипотеки _______________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Срок ____________________________________________________________________
Сумма ___________________________________________________________________
Залогодатель ____________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Залогодержатель _________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Документы - основания ___________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора _____________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор _________________ Дата _____________ Подпись ________________
(Ф.И.О.) М.П.
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
оборотная сторона
Запись о прекращении ипотеки
Документы - основания ___________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Особые отметки регистратора _____________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Регистратор _________________ Дата ____________ Подпись _________________
(Ф.И.О.) М.П.
На листе записи об ипотеке делаются следующие записи.
В графу "Описание предмета ипотеки" заносятся данные о заложенном объекте
недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости
целиком, то в этой графе пишется "Весь объект" (п.47 Правил ведения Единого
государственного реестра прав).
В графу "Срок" заносится дата возникновения ипотеки в соответствии с
договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом
(п.48).
В графе "Сумма" указывается сумма обеспеченного залогом обязательства
или данные о порядке и условиях определения этой суммы (п.49).
В графах "Залогодатель" и "Залогодержатель", в случае если владельцем
права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра
прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность
документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного
пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный
номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации,
номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения (п.18).
В графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих
документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации
прав или ограничений (обременений) прав. Эти реквизиты включают наименование
документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего
документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих
документов (п.19).
В графу "Особые отметки регистратора" вписывается дополнительная информация
об объекте или о таком его изменении, которое не требует обновления всей записи,
например об изменении названия объекта или о переименовании улицы в адресе.
При этом не допускается истребования у правообладателя или заявителя дополнительных
данных и документов, не требующихся для ведения Единого государственного реестра
прав (п.20).
Каждая запись в Едином государственном реестре прав заканчивается указанием
фамилии регистратора, датой совершения записи и подписью регистратора, заверенной
печатью (п.21).
6. Удостоверение штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего
документа.
+-----------------------------------------------------------------------+
| Учреждение юстиции по регистрации прав |
| на недвижимое имущество и сделок с ним |
| |
| ________________________________________________ |
| Регистрационный округ N ________________________ |
| Произведена государственная регистрация сделки |
| "____" ___________________ года |
| N регистрации |
| |
| Свидетельство о государственной регистрации права |
| |
| ______________________________________________________________ |
| Серия _________________ Номер ________________________________ |
| "____" __________________________________________________ года |
| Регистратор __________________________________________________ |
| Подпись ______________________________________________________ |
| |
+-----------------------------------------------------------------------+
На штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена
государственная регистрация" ставится дата осуществления государственной регистрации
и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре
прав (п.78).
В случае если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется
право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство
о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на
документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации права"
указывается вид зарегистрированного права (например, "собственность"), после
этого заполняются графы "Серия" и "Номер" выданного свидетельства и указывается
дата его выдачи. Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются
подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов (п.79).
7. Свидетельство о регистрации ипотеки.
+-----------------------------------------------------------------------+
| Российская Федерация |
| Единый государственный реестр прав |
| на недвижимое имущество и сделок с ним |
| |
| Свидетельство о государственной регистрации права |
| |
| о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое |
| имущество и сделок с ним "___" _____________________ года |
| сделана запись регистрации N ___________________ |
| |
| Регистратор _________________________________________________________ |
| (Ф.И.О.) (Подпись) |
| |
| М.П.|
| серия ХХ N ХХХХХХ |
| |
+-----------------------------------------------------------------------+
В свидетельстве указываются в следующем порядке:
- наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство;
- дата выдачи свидетельства;
- реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
- данные о субъектах права в соответствии с п.18 настоящих Правил;
- вид зарегистрированного права;
- описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или
условный номер;
- существующие ограничения (обременения) права.
В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые
совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав (п.74).
5.3. Плата за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
В каждом из субъектов Федерации, опираясь на общие правила, содержащиеся
в Постановлении Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении
максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах", избирают свой путь решения вопросов по установлению платы за данную
госрегистрацию.
Например, в Подмосковье, где с 25 марта 1996 г. действует специальное
учреждение юстиции - Московская областная регистрационная палата, принят Закон
Московской области от 23 ноября 1998 г. N 2/98-03 "О плате за государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации
о зарегистрированных правах".
В Москве размер платы за государственную регистрацию прав на объекты
недвижимого имущества и сделок с недвижимым имуществом содержится в приложении
4 к Постановлению Правительства Москвы от 1 декабря 1998 г. N 915. Перечень
регистрационных действий и размер взимаемой платы за их проведение приведен
ниже.
В Санкт-Петербурге размеры платы за государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных
правах содержится в приложении к Распоряжению губернатора Ленинградской области
от 1 июля 1998 г. N 608-р. Перечень регистрационных действий и размер взимаемой
платы за их проведение приведен ниже (см. табл.1 и 2).
+-----------------------------------------------+-----------------------+
| Регистрируемое право, сделка, ограничение |Размер регистрационного|
| |сбора в минимальных|
| |месячных оплатах труда |
+-----------------------------------------------+-----------------------+
|1. Государственная регистрация права аренды| |
|здания, сооружения, жилого и нежилого помещений| |
|(части здания) | |
| для физического лица | 3 |
| для юридического лица: | |
| - до 50 кв.м | 15 |
| - от 50 до 100 кв.м | 25 |
| - от 100 до 150 кв.м | 35 |
| - от 150 до 200 кв.м | 45 |
| - свыше 200 кв.м | 50 |
| | |
|2. Государственная регистрация прав на объекты| |
|не завершенного строительства и сделок с ними: | |
| для физического лица | 3 |
| для юридического лица | 50 |
| | |
|3. Государственная регистрация сделки с предп-| |
|риятием как имущественным комплексом | 200 |
| | |
|4. Государственная регистрация прав собствен-| |
|ности на гаражи-боксы и машино-места в гаражах| |
|или паркингах и сделок с ними | |
| для физического лица | 3 |
| для юридического лица | 50 |
| | |
|5. Регистрация владельца закладной | |
| для физического лица | 3 |
| для юридического лица | 50 |
| | |
|6. Государственная регистрация прав на объекты| |
|недвижимости (сооружения), инвентаризация кото-| |
|рых не производится органами БТИ, сделки с| |
|ними, права аренды таких объектов | |
| для физического лица | 3 |
| для юридического лица | 50 |
+-----------------------------------------------+-----------------------+
Таблица 1
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|Наименование действия, характеристика|Приобретатель права,|Размер платы|
|объекта недвижимости |собственник |(МРОТ) |
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|1. Государственная регистрация вещных| | |
|прав, их ограничений (обременений), а| | |
|также сделок с объектами недвижимос-| | |
|ти, права на которые регистрируются| | |
|впервые (за исключением передачи пра-| | |
|ва собственности на жилые объекты| | |
|физическим лицам в порядке приватиза-| | |
|ции и права собственности, возникшего| | |
|в результате выплаты паевого взноса| | |
|членом ЖСК, ЖК) | | |
| объект недвижимости, права на кото-| физическое лицо | 3,00 |
|рый регистрируются впервые | юридическое лицо | 12,00 |
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|2. Государственная регистрация вещных| | |
|прав, их ограничений (обременений), а| | |
|также сделок с объектами недвижимос-| | |
|ти, за исключением случаев, указанных| | |
|в п.1 и 3 приложения | | |
| объект недвижимости, право на кото-| | |
|рый регистрируется на основании: | | |
| 1) сделок, не удостоверенных нота-| физическое лицо | 3,00 |
|риально | юридическое лицо | 6,00 |
| 2) нотариально удостоверенных сде-| физическое лицо | 0,72 |
|лок и иных правоустанавливающих доку-| юридическое лицо | 3,00 |
|ментов в соответствии с законодатель-| | |
|ством | | |
+-------------------------------------+--------------------+------------+
|3. Государственная регистрация прав| |
|на предприятие как имущественный ком-| |
|плекс, их ограничений (обременений),| |
|а также сделок с предприятием как| |
|имущественным комплексом при стоимос-| |
|ти предприятия | |
| 3.1. До 10 млн.руб. включительно | 40,00 |
| 3.2. Свыше 10 млн.руб. до 50| |
|млн.руб. включительно | 100,00 |
| 3.3. Свыше 50 млн.руб. | 200,00 |
+-------------------------------------+---------------------------------+
|4. Предоставление информации о заре-| |
|гистрированных правах: | |
| 4.1. На объект недвижимости по зап-| 0,25 |
|росу физического лица | |
| 4.2. На объект недвижимости по зап-| 1,00 |
|росу юридического лица | |
| 4.3. На предприятие как имуществен-| 3,00 |
|ный комплекс | |
+-------------------------------------+---------------------------------+
Примечания
1. К размерам платы за регистрацию, установленным в табл.1 приложения,
применяются понижающие коэффициенты в соответствии с табл.2.
Таблица 2
+-----------------------------------------------------------+-----------+
| Наименование действия |Коэффициент|
+-----------------------------------------------------------+-----------+
|1. Государственная регистрация | |
| а) осуществляемая на основании заявлений органов| |
|государственной власти Российской Федерации и| |
|Санкт-Петербурга, органов местного самоуправления, а также| |
|налоговых, правоохранительных органов и судов, находящихся| |
|на территории Санкт-Петербурга; | |
| б) договоров социального найма; | |
| в) сервитутов, устанавливаемых актами государственных| |
|органов; | |
| г) арестов, запрещений и иных ограничений прав на| |
|основании актов судебных и правоохранительных органов | 0,0 |
+-----------------------------------------------------------+-----------+
|2. Государственная регистрация права хозяйственного ведения| |
|и оперативного управления (закрепление на праве| |
|оперативного управления государственным либо муниципальным| |
|имуществом) | 0,5 |
+-----------------------------------------------------------+-----------+
2. В случае одновременной регистрации вещного права и его ограничения
(обременения), а также нескольких ограничений (обременений), возникающих на
основании одной сделки (за исключением залога и иных обременений, возникающих
из закона), суммарная величина платы, взимаемой за регистрацию, приравнивается
к соответствующим величинам, указанным в п.1 - 3 табл.1 приложения.
3. В случае возникновения права из ранее зарегистрированной сделки плата
за его регистрацию взимается в соответствии с п.2 табл.1 приложения.
4. В случае передачи права собственности на жилые помещения гражданам
в порядке приватизации плата за регистрацию взимается в соответствии с п.2
табл.1 приложения.
5. При исчислении платы за регистрацию права и предоставление информации,
исходя из установленного действующим законодательством минимального размера
оплаты труда, расчетное значение выражается в рублях и копейках с округлением
до целых 10 коп.
6. Размер платы за регистрацию права и предоставление информации установлен
с учетом налога на добавленную стоимость.
6. Квалификационные характеристики оценщика, агента
по продаже недвижимости и аукциониста
Ниже приводятся квалификационные характеристики специалистов, принимающих
участие в проведении соответствующих операций на ипотечном рынке. Характеристики
взяты из Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов
и других служащих, утвержденного Постановлением Минтруда РФ 21 августа 1998
г. N 37.
Оценщик
Должностные обязанности. Осуществляет на основании лицензии оценочную
деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной
или иной стоимости. Выявляет потребность в услугах по оценке объектов оценки,
осуществляет деловые контакты, ведет переговоры с клиентами, заключает и оформляет
договоры с заказчиками о проведении оценки объекта оценки в соответствии с
установленной формой, следит за соблюдением условий, предусмотренных заключенными
договорами. Анализирует информацию об объекте оценки для проведения правовой
экспертизы, установления параметров его конкурентоспособности, влияющих на
его стоимость. Составляет точное описание объекта оценки, определяет методы
проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, устанавливает основные
ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, изучает рынок
и стоимость аналогичных объектов. Обосновывает использование стандартов оценки,
методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения, проводит
необходимые расчеты. Определяет итоговую величину стоимости объекта оценки,
а также ограничения и пределы применения полученного результата. В случае
определения при проведении оценки объекта оценки не рыночной, а иных видов
стоимости устанавливает критерии оценки и причины, затрудняющие определение
рыночной стоимости объекта оценки. Своевременно составляет и передает заказчику
отчет об оценке объекта оценки в соответствии с установленными требованиями
к его форме и содержанию. Проводит обязательную оценку объектов оценки в случае
вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Проводит оценку объекта оценки, в том числе повторную, в случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, на основании определения суда, а также
по решению уполномоченного органа. Предоставляет по требованию заказчика нормативные
и иные документы об оценочной деятельности, документы об образовании, подтверждающие
получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности,
а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным,
иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления
по их законному требованию. Осуществляет в соответствии с законодательством
Российской Федерации страхование гражданской ответственности, обеспечивающее
защиту прав потребителей услуг оценщиков. Консультирует клиентов о действующем
законодательстве, регулирующем оценочную деятельность, а о также нормативно-правовых
требованиях, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости
объектов оценки. Привлекает на договорной основе к участию в проводимой работе
иных оценщиков либо других специалистов. Обеспечивает сохранность документов,
получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, соблюдает
конфиденциальность информации, полученной от заказчика, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Должен знать: законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие
оценочную деятельность в Российской Федерации; руководящие и методические
материалы, регламентирующие порядок оценки объекта оценки; стандарты оценки
для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки; методы проведения
оценки объектов оценки и установления цены сделки; порядок заключения договора
между оценщиком и заказчиком; законодательные и нормативные акты по налогообложению;
таможенные правила; этику делового общения; правила проведения переговоров
с клиентами; основы статистики; организацию бухгалтерского учета и анализа
хозяйственной деятельности; правила пользования вычислительной техникой, средствами
связи и коммуникаций; передовой отечественный и зарубежный опыт в области
оценочной деятельности; порядок составления установленной отчетности; законодательство
о труде.
Требования к квалификации
Оценщик I категории: высшее профессиональное образование и дополнительная
подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности
не менее 5 лет.
Оценщик II категории: высшее профессиональное образование и дополнительная
подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности
не менее 2 - 3 лет.
Оценщик: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка
в области оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы
по специальности.
Агент по продаже недвижимости
Должностные обязанности. Осуществляет работу по покупке, продаже или
аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов. Получает информацию
о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных
покупателей или арендаторов. Изучает спрос и предложения на рынке недвижимости.
Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов
недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключает
эксклюзивные договоры между собственниками и агентством. Осуществляет поиск
потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты.
Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым
объектом недвижимости. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает
варианты продаж или сдачи внаем. Согласовывает договорные условия, оформляет
операции с недвижимостью. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов
и оформлении сделок. Обеспечивает своевременное получение платежных документов
по окончании сделок. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях,
консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов
недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям. Организует
подписание договоров купли-продажи или передачи в аренду объектов недвижимости.
Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения
сделки документов, обеспечивает их сохранность. Представляет интересы клиентов
при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных
учреждений, участвующими в оформлении сделок. Составляет установленную отчетность
о выполненной работе.
Должен знать: нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие
руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью;
агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг;
основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия
налогообложения юридических и физических лиц; организацию проведения операций
с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых
документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа
и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру
рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных
и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения
осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники
и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения,
ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы
экономики, психологии и трудового законодательства; правила внутреннего трудового
распорядка; правила и нормы охраны труда.
Требования к квалификации. Среднее профессиональное образование и специальная
подготовка по установленной программе без предъявления требований к стажу
работы.
Аукционист
Должностные обязанности. Участвует в определении качества и оценке стоимости
движимого и недвижимого имущества, представляемого на аукционные торги для
продажи товара (личное домашнее имущество, автомобили, произведения искусства,
ювелирные изделия, драгоценные камни, а также акции, сырье, промышленное оборудование,
домашний скот и т.п.). Продает с аукциона товары от имени клиента или предприятия,
учреждения, организации различных форм собственности. Ведет процедуру аукционных
торгов, устанавливая возрастающую цену продажи. Изучает конъюнктуру рынка,
спрос на движимое и недвижимое имущество. Участвует в проведении залоговых
аукционов, инвестиционных конкурсов, экспертизы поступающих на аукционные
торги товаров. Консультирует физические и юридические лица по вопросам, входящим
в его компетенцию. Участвует в обсуждении порядка и условий продажи. Оформляет
документы, в том числе финансовые, и установленную отчетность.
Должен знать: законодательные акты, нормативные и методические материалы,
регламентирующие права на движимое и недвижимое имущество; рыночные методы
хозяйствования, закономерности и особенности развития экономики; конъюнктуру
внутреннего и внешнего рынка; этику делового общения; товароведение, материаловедение,
искусствоведение; требования, предъявляемые к участникам инвестиционного конкурса,
торгов, аукционов, к товарам, поступающим на продажу; организацию и порядок
проведения инвестиционных конкурсов, аукционных торгов и залоговых аукционов;
правила составления аукционных каталогов; основы социальной психологии; методы
анализа конъюнктуры и тенденций развития внутреннего и внешнего рынка и установления
качества и стоимости продаваемых товаров; порядок составления и оформления
необходимых документов и установл отчетности; гражданское и трудовое законодательство;
правила и нормы охраны труда.
Требования к квалификации. Высшее профессиональное образование и дополнительная
специальная подготовка без предъявления требований к стажу работы или среднее
профессиональное образование и дополнительная специальная подготовка, стаж
работы по специальности не менее 2 лет.
Мой Закон |
|
